Medidas frente al COVID-19 aplicables a contratos de arrendamiento de vivienda ¿cuándo aplican?

Si es usted propietario arrendador o arrendatario de una vivienda habitual sujeta a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a continuación le informamos de como pueden afectarle las medidas decretadas por el gobierno en virtud del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo., que entró el vigor el pasado 2 de abril.

Solicitud de moratoria en el pago de la renta

De conformidad con el referido RDL 11/2020, los arrendatarios de vivienda habitual pueden solicitar al arrendador propietario del inmueble arrendado, la moratoria del pago del precio del arrendamiento o deuda arrendaticia. Para ello deberán cumplirse una serie de requisitos, entre otros, que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, según se recoge en el articulo 5 del RDL 11/2020.

Las medidas pueden solicitarse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL, es decir, antes del 2 de Mayo de 2020.

Situación de vulnerabilidad económica

A tales efectos, el arrendatario, deberá pasar a estar en situación de desempleo, expediente de regulación temporal de empleo (ERTE), ver reducida su jornada por motivos de cuidados, en caso de empresarios, u otras circunstancias similares que supongan una perdida sustancial de ingresos, no alcanzar el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar del arrendatario, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, con carácter general, el límite de tres veces el Índice Publico de Renta de Efectos Múltiples Mensual (en adelante, IPREM), esto es el importe de 1613,52 EUROS (este se incrementara de tener hijos a cargo, personas mayores de 65 años, o familias monoparentales), y que la renta o precio de alquiler más los gastos y suministros básicos, resulten superiores o iguales al 35 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar del arrendatario. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

No se consideran estar en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, cuando el arrendatario o cualquier persona que componga la unidad familiar que habita aquella, sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

La situación de vulnerabilidad económica consecuencia de la crisis económica del COVID-19 debe acreditarse por el arrendatario por los medios establecidos por el RDL 11/2020 (Articulo 6) para poder beneficiarse de las ayudas.

Tipología de arrendador y alternativas de pago de la renta

En el caso de encontrarse en situación de vulnerabilidad debidamente acreditada, el RDL 11/2020, al objeto de establecer las medidas a aplicar, distingue entre:

a) Arrendadores empresa o entidad publica de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados (articulo 4 RDL). Para esta tipología de arrendador se establece la aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia, con cierto margen de elección para el arrendador en cuanto al modo de pago según se expone más adelante.

b) Arrendadores personas físicas no comprendidos en las categorías anteriormente indicadas (articulo 5 RDL).

Si esta usted en el supuesto b) anterior, la moratoria no es obligatoria para la persona física arrendadora, sino voluntaria y dependerá de lo que pacten las partes. De forma que si el arrendador no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el articulo 9 del RDL 11/2020. Si el arrendador estuviese de acuerdo, en el plazo de 7 días una vez recibida la solicitud, notificará al arrendatario las condiciones del aplazamiento o fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta, o en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

Si esta usted en el supuesto a) anterior, es decir, es usted arrendador empresa o entidad publica de vivienda o un gran tenedor, para el caso de que el arrendatario le solicite el aplazamiento temporal o extraordinario en el pago de la renta, podrá llegar a un acuerdo respecto de dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma.

Si no se llegase a un acuerdo al respecto, como arrendador está obligado a comunicar expresamente al arrendatario, en el plazo de siete (7) días laborales desde la solicitud, su decisión respecto de las siguientes alternativas:

a) una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID 19, con un máximo de 4 meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno, y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, hasta un máximo de 4 meses.

En este supuesto b), si el arrendatario decidiera tener acceso al programa de ayudas transitorias reguladas en el articulo 9 del RDL 11/2020, se levantará la moratoria en el pago de la renta arrendaticia y el fraccionamiento de cuotas, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

Lo anterior es de aplicación a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Daños y perjuicios en caso de aplicación indebida de las medidas

Las personas que se beneficien de las ayudas establecidas anteriormente sin tener derecho a las mismas, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar. El importe de los daños no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, también se incurre en responsabilidad cuando voluntaria y deliberadamente se busca situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por el RDL 11/2020.

Si precisa asistencia en relación con este asunto, no dude en ponerse en contacto con nosotros al email: belenmartin@lexleyww.com.